Die tieferen Leitzinssätze der Nationalbank haben erneut zu einer Reduktion des Referenzzinssatzes um ein Viertelprozent geführt. Mit Wirkung ab dem 2. September 2025 beträgt der hypothekarische Referenzzinssatz nur noch 1,25 Prozent.

(pd) Für Mietzinsanpassungen sind gemäss Mietrecht verschiedene Kostenfaktoren entscheidend. Massgebend ist das einzelne Mietverhältnis. Die Senkung des Referenzzinssatzes von 1,5 auf 1,25 Prozent ist daher nur für jene Mietverhältnisse von Bedeutung, bei denen der aktuelle Mietzins auf einem Referenzzinssatz über 1,25 Prozent basiert. Die Referenzzinssatz-Senkung von 1,5 auf 1,25 Prozent entspricht einer Mietzinsreduktion von 2,91 Prozent. Dagegen kann der Vermieter 40 Prozent der Teuerung (LIK) sowie Steigerungen der Unterhalts- und Betriebskosten, z.B. Gebühren, Liftabos, Versicherungen, aufrechnen. Zudem kann der Vermieter seit der letzten Mietzinsänderung vorgenommene Investitionen für wertvermehrende oder energetische Verbesserungen verrechnen. Der Hauseigentümerverband bietet unter www.hev-schweiz.ch/mietzinsrechner kostenlos einen Mietzinsrechner an, mit welchem die Mietzinsanpassung berechnet werden kann.

Senkungsanspruch nur bei Missbräuchlichkeit

Ein Senkungsanspruch besteht gemäss Gesetz nur dann, wenn der Vermieter mit dem aktuellen Mietzins einen übersetzten Ertrag erzielt. Zulässig ist ab dem 2. September 2025 ein Nettoertrag auf den investierten Eigenmitteln von höchstens 3,25 Prozent. Erzielt der Vermieter mit dem bestehenden Mietzins keinen übersetzten Ertrag, so muss er den Mietzins nicht senken. Bei neueren Bauten (bis 10 Jahre) ist für die Missbrauchsprüfung gemäss Gesetz die kostendeckende Bruttorendite auf den gesamten Anlagekosten des Mietobjektes massgebend. Die Bruttorendite darf bei einem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent höchstens 4,75 Prozent betragen. Erzielt der Vermieter trotz der Senkung des Referenzzinssatzes keine kostendeckende Bruttorendite, muss der Mietzins nicht gesenkt werden. Bei über 30-jährigen Altbauten ist die Orts- bzw. Quartierüblichkeit des Mietzinses entscheidend. Ein üblicher Mietzins muss nicht gesenkt werden. Können sich Mieter und Vermieter nicht einigen, so hat der Vermieter in einem von der Mietpartei eingeleiteten Verfahren um Mietzinssenkung seinen Einwand der zulässigen Rendite oder der Orts- bzw. Quartierüblichkeit des Mietzinses zu beweisen. Der Nachweis ist an äusserst strenge Anforderungen gebunden.

Die Mietzinssenkung kann unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist auf den nächsten Kündigungstermin hin verlangt werden. Gemäss Art. 270a Abs. 2 OR muss der Vermieter innert dreissig Tagen zum Herabsetzungsbegehren des Mieters Stellung nehmen.

Keine Senkung bei Index- oder Staffelmietverträgen

Bei befristeten Mietverhältnissen oder Verträgen mit einer mehrjährigen Mindestdauer, bei denen der Mietzins meist einer Indexklausel folgt oder gestaffelt ist, hat der Referenzzinssatz keinen Einfluss auf die Mietzinsentwicklung während der festen Mietdauer.

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